国泰君安（地产政策优化,白酒或迎需求拐点）

2023年7月以来，地产需求端政策边际优化加速，结合政策方向，短期政策有望从5个方面改善或优化：降低首付比例、放松限购要求、降低房贷利率、换购住房税费减免、全面落实“认房不认贷”;整体来看，政策将持续对地产需求端尤其是一、二线城市需求端提供支撑。

地产政策边际优化，核心围绕需求端。

中期维度，建议坚守业绩确定性，增持高端白酒贵州茅台(600519.SH)等，以及区域性龙头迎驾贡酒(603198.SH)等;短期维度，把握政策及经济预期反转下的成长行情，建议增持水井坊(600779.SH)等，港股建议增持珍酒李渡(06979)。

▍国泰君安主要观点如下：

智通财经APP获悉，国泰君安发布研究报告称，参考2015-17年历史经验，“棚改货币化”等地产需求端政策发力后，白酒需求出现拐点，且与地产销售表现呈现较强的相关性，其本质在于：一方面，地产销售转暖对地产投资端形成支撑，对居民收入形成正向支撑;另一方面，地产需求端回暖引致信用需求回暖，短期对白酒等中高端消费也形成正向支撑。参考本轮政策变化，推测地产需求在后续大概率边际回暖，将有一定概率对地产投资端构成支撑，且有一定概率引致信用需求的边际上行，这将提振对白酒的消费需求，行业或迎来需求拐点。

拐点之后，白酒需求分化有望弥合。

风险因素：

参考2015-17年历史经验，“棚改货币化”等地产需求端政策发力后，白酒需求出现拐点，且与地产销售表现呈现较强的相关性，其本质在于：一方面，地产销售转暖对地产投资端形成支撑，对居民收入形成正向支撑;另一方面，地产需求端回暖引致信用需求回暖，短期对白酒等中高端消费也形成正向支撑。

当下白酒仍呈现局部复苏态势，消费需求更多依赖场景驱动，居民收入、信用扩张等经济变量带来的消费较为低迷，白酒的高端、腰部价位消费刚性;考虑到后续地产政策优化带来的经济变量改善，预计高端、次高端价位或将释放更强的需求弹性，白酒需求的结构性分化有望弥合。

参考本轮政策变化，推测地产需求在后续大概率边际回暖，将有一定概率对地产投资端构成支撑，且有一定概率引致信用需求的边际上行，这将提振对白酒的消费需求，行业或迎来需求拐点。

地产驱动，投资、信用双发力，白酒或迎需求拐点。

投资建议：坚守确定性，把握预期反转。

食品安全，产业政策调整等。