房子到底还能不能买(这个决策影响未来几十年)
为什么?因为大量的人在扛单。
我是蔡垒磊,感谢你的阅读。
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总有人问我房子还能不能买,我不太愿意直接给答案,是因为买房是一个非常需要私人定制的事情:你当前的家庭资产配置是怎样的,你的稳定收入是多少,你要买的房子在哪里,贷款还是全款,自住还是投资等等,全都会影响决策。但如果我面对一个缺失了很多信息的普通人,一定要给出一个建议,使其能大概率正确的话,那就是:不买。房子本身就是一种流动性极差的商品,不是你今天想变现,明天就能按照“市场价”无损卖出去的。首先有高额的交易成本,其次滑点极高,类比到股票里就是卖一价是一回事,买一价是另一回事,且卖二和买二价很可能还有较大的差距。因此房子的“市场价”,往往没有市场换手充分的投资品的市价的指导意义那么明确。房子上的盈利,是浮盈,只有你卖出去了,一算总账才知道自己到底是赚了还是亏了。那些赚的倍数高的,全是满杠杆导致。中国的老百姓,本身买房时多数就是加了杠杆的——按揭就是杠杆,300万的本金,当1000万使用,于是才涨了30%,本金就翻倍了。
文:蔡垒磊
扛单这种事我们在期货或者股票配资里见得多了,最后哪个人不是从哪里来回哪里去?中国老百姓的财富,有80%~90%来自房产,这些财富都是假的,你明白吧?中国远没有那么多的财富。如果这些房子真可以折现成美元这样的世界通用货币,我们早就是地球第一强国了,买下美国日本都不成问题,但可能吗?这些房子的价格,是被各种人为锁死了流动性,加上在一个大的上涨周期里人人惜售以后,导致的错误估值。错误估值要修正只有两条路:要么估值不修正,中国的社会总财富不断增加,那就可以把估值给填实——我们对这些投资品的高PE估值,本质上是对中国经济的信心;而如果经济卡住了上不去,社会总财富填不满高PE的坑,那PE就得下降,估值就得大幅度下调,就这么回事儿。上次在文章中我已经说了我们的房子,之所以还有扛单,以及价格还没有踩踏,是由于一二手房有价差。二手房挂了半天没成交,是因为一部分一手新房用各种政策补贴的方式,让那些所谓的刚需上了车——他们用更便宜的价格买到了,但明面上的成交价格还维持在高位,因此二手房自然没量,而且很多人很自然地还抱有幻想,大家没有踩踏,都在扛单,凭什么我降价?可一旦大家开始意识到了这一点以后呢?一旦最后那一拨本来没有资格上车的都被政府吸完了,整体经济又支撑不起大家的收入来源源不断地向楼市输血,还有谁来接房子?而楼市别说踩踏了,就算不涨,房子的回报率也是极低的。我上上周直播时就讲过,300万的房子,租出去是3000每月,而你存最看不上的银行,每个月怎么也能拿个七八千——我们之所以还愿意投资房产是由于它会涨,一旦不涨,大家立刻就会理性地去计算投资回报比了。我预判,在房子踩踏之前,一定会经历一段较长时间的流动性枯竭,这段时间几乎没有新拿的地,政府少了一块大头收入,公务员降薪会继续,然后忍不住了就会出房产税——没有增量收入了就收存量税。而到了用户端,直到把所有人剩余的钱再吸进去,扛单的人扛无可扛,政府又开始征收存量税,所有供应如潮水一般卷出来的时候,大家才会如梦初醒。然后这个市场就会变成修罗场,整个造富游戏会变成一个跑得快的游戏。至此,中产阶级会正式回到无产阶级,那些虚无缥缈的身家将烟消云散。你会看到像中国这样的发展中国家,人均GDP排这么后面的,人均价值产出这么低的,正常国民的身家应该是怎样的一个情况——反正一定不是某乎和某书里的这样。现在很多中介还在跟你说小阳春,是,成交量提升了,但你不看看挂牌量?挂牌量提升的比例,根本不是成交量的提升能比的。既然是小阳春,有人买就有人卖,现在把房子丢出来的那些人,未来才会是真正的中产。
![](http://i.dacaijing.cc/images/article/2023/07/26/033058982.png)
但与此同时,要是跌了30%呢?不是300万亏了100万,而是本金归零你想过没?你辛辛苦苦攒了一辈子的钱,离归零就差30%而已。30%真的很远吗?股票期货市场里说盈亏同源,就是这样,市场好的时候个个以为自己是股神,其实就是运气。我经常说,不要把钱交给“市场好的时候赚了最多倍数的人”打理,因为没有超越其他人的杠杆,就不可能有超越所有人的收益,这种股神最后一定走下神坛死于杠杆。你在当下的房地产市场会发现一个特别明显的事情:有价无量。
“一楼带院子”的房到底值不值得买,看完这几点你就懂了
编辑|曦曦嚷嚷在现代都市的繁华之中,我们对于生活的追求越来越高,而对于住宅的选择也是越来越苛刻。其中,最受欢迎的大概就是“一楼带院子”的房了吧,毕竟可以养花种菜,还有充足的户外空间。想象一下,拥有一楼带院子的房子,意味着你可以随时享受到私人庭院带来的惬意时光,春夏可以赏花嬉戏乘凉、秋冬可以赏景玩雪烧烤,四季变换,功能多种多样。但是也有人说:“再穷不买一楼,再傻不买顶楼”,这是为什么呢?大财经2024-01-22 17:50:070000838股流通市值不足20亿
相较于大盘股,小市值品种具备更高的股性以及活跃度,也更容易成为行情中的核心。证券时报•数据宝统计,截至6月15日收盘,两市共1427只个股流通市值低于30亿元,其中838只个股流通市值不足20亿元。总市值方面,两市共1950只个股总市值低于50亿元,其中902只个股总市值不足30亿元。0000中国银行奉节支行开业啦!
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大财经2023-03-24 16:37:540001践行央企社会责任 太平人寿内蒙古分公司长护险权益转换首批惠及客户8636人次
随着我国人口老龄化进程加快,长期护理需求激增,老年抚养比例高达20%,且未来比例将持续上升,目前我国养老保障缺口较大,护理费用高昂矛盾突出。据悉,除长护险基金支出与政府相关直接补贴外,失能老人人均保障缺口仍很大,养老及护理费用高的问题亟待解决。0000