三次穿越行业周期(万科,活下来,靠的是什么)
与此同时,2022年,万科还取消了集团合伙人的层级,合伙人带头下沉前线,例如,总裁祝九胜兼任长租公寓事业的第一负责人,郁亮则兼任集团首席客户官。当年6月的股东大会之后,郁亮在两个月内走访了35个城市,100多个项目,他表示,“只要有好产品、好服务,哪怕短期市场环境有压力,也一定能熬过去。”
星光不负赶路人,全国扩张7年之后2010年,万科完成千亿元的销售目标,成为我国第一家千亿级房企。然而,仅仅四年之后,万科就公开表示,规模不再是第一聚焦点,取而代之的是回款率和转型,甚至在2018年喊出“活下去”的论调,让业内哗然和不解。直到2021年以来,行业开始阵痛出清,万科曾经受到的质疑才被平反。
反思检讨之后,万科也立下2022年的工作Flag——止跌企稳,稳中提升。对于如何达成这一目标,万科很明确,即房地产行业仍然是一个超过10万亿级的市场,开发业务要继续保持在行业的第一阵营。
谨慎的加杠杆,为万科在本轮房地产周期中活下来提供了必要条件,而着眼未来,万科能否跨越新的周期,成为一家百年企业,经营性业务的发展尤为关键。2003年,房地产行业的“黄金时代”,万科学习当时美国最大的住宅开发企业帕尔迪;20年后,房地产行业步入“黑铁时代”,郁亮不止一次公开表示,万科要学习日本的“大和房建”,而大和房建就是穿越了房地产周期,从住宅开发到过渡到住宅运营管理的房企。
2003年,那是我国房地产行业“黄金时代”的开端,房地产第一次被官方称为国民经济的支柱产业,土地“招拍挂”制度全面推行。彼时,万科以住宅开发为主导业务正好满十周年,在积累了一定的经验之后,开始学习当时美国最大的住宅开发企业“帕尔迪”,从大本营深圳向全国积极布局。
忧患意识
对于过去充分授权产生的弊端,万科在2021年下半年成立了开发经营本部,在组织上加强一盘棋建设,以提升开发业务的联合作战优势。开发经营本部由万科老臣张海担任首席合伙人兼CEO,深耕地产开发业务多年的张海,历任多个区域的城市总经理,过去十年,其带领的上海区域在万科所有区域中业绩排名第一,而这一组织架构的变动,与郁亮提及的“向优秀区域‘抄作业’的逻辑一脉相承。
作为“半个金融行业”,房地产企业的现金流尤为重要,而忧患意识让万科一直保持着安全的财务指标。2014年底,当大多数房企都还在做大规模的时候,万科则对规模保持谨慎态度。郁亮在一封写给员工的内部信件中表示,“白银时代”来临,万科将放弃规模,取而代之的是关注回款率和转型。一直到2022年上半年末,万科的净资产负债率连续21年维持在40%以下,远远低于70%的三道红线标准,即使是房地产行业艰难的2022年,万科的净资产负债率上升至43.7%,仍然处于安全水平。
以最近的一次房地产周期来看,2021年下半年,随着房地产销售、融资两端趋紧,花样年、佳兆业、恒大等品牌房企陆续债务违约,当年,不少房企业绩出现亏损,甚至年报“难产”。万科也没能幸免,2021年11月,万科集团总部就曾发文,要求员工“节衣缩食”,营造“战时氛围”。2021年,万科实现净利润225.2亿元,同比下降45.75%,净利润出现历史上第三次下滑(前两次是1995年和2008年),也是最大幅度的下滑。
历史上,万科能够三次穿越房地产经济周期,与其较强的忧患意识不无关系。
万科的经营性业务起步的也比较早,2014年,我国房地产行业还处于高速发展期,万科提出多元化业务转型,探索房地产开发业务之外的第二增长曲线,前后涉足了物流、商业地产、滑雪、长租公寓、养老、教育、产业办公等领域,经历了几年的摸索和尝试,目前,万科的非开发业务主要包括物业服务“万物云”、物流仓储“万纬物流”、租赁住房“泊寓”、商业开发与运营“印力”,其中,2022年10月,资本寒冬之下,万物云(2602.HK)成功上市,市值超过500亿元。2022年全年,万科的经营性业务年度营收首次超过500亿元。
早在2008年,时任万科董事长的王石就提出房地产拐点论;2012年,王石称,“房地产业已经从黄金时期逐渐步入了白银时代”,彼时,我国商品房年度销售额还未突破10万亿元;2018年,经历严厉调控之后,房地产行业发生变化,万科将当年秋季例会的主题定为“活下去”,成为业内热议的话题。
2021年度业绩会上,万科董事会主席郁亮对利润下滑进行了反思和检讨,他表示,一方面,万科过去一直是充分授权,这在行业快速增长期有利于迅速抓住市场机会,但是随着竞争越来越激烈,大型复杂项目越来越多,单一城市公司和单一区域不具备完整能力,部分项目不及预期,拉低了整体表现;另一方面,2014年万科开始进行转型探索,多赛道同时探索的成本比预想更大,过去开发业务增长速度快,承担了有关成本,市场变化之后,这些学费对成绩的影响就显露出来。为了表示诚意,2021年,包括郁亮在内的8位万科高管合计降薪50%,郁亮更是放弃了2021年度的全部奖金。
值得注意的是,万科数次“贩卖焦虑”之后,我国房地产行业的规模整体依旧保持了上升的趋势,而万科的业绩也攀上新的台阶。例如,2018年喊出“活下去”之后,我国房地产行业在2020年再次迎来短暂的上行周期,当年,我国千亿房企从原本的34家增至43家,而2021年,我国商品房销售额还突破了18万亿,创历史新高。直到2021年下半年,随着不少品牌房企爆雷,大家才恍然大悟,“狼真的来了”,“活下去”并非无中生有的多虑。
值得一提的是,郁亮将开发业务放在了首位,其背后逻辑是,开发业务仍然收入的基本盘。郁亮指出,想要脱胎换骨还需要比较长的时间,在目前的市场环境下要消化过去的问题,可能比预想的时间要长,转型也会经历一些阵痛,经营服务业务的收入要占到主流恐怕也需要相当时间。
2023年6月30日万科的股东大会上,郁亮在接受第一财经采访时表示,过去三年行业处在新旧模式交替的阶段,旧的模式下,基本上靠拿地和融资,但在新的发展模式下,如果还只是靠这两招,可能会出现买越多地错误越多、融资越多有可能越不安全的情况。因此,未来万科会持续做三件事:一是提高开发业务的管理水平;二是经营、服务业务已经通过了商业逻辑检验,以及可复制性的验证,接下来要扩大竞争优势,争取更大的发展空间和更好的回报水平,不断培育优质资产;三是坚守财务稳健,保持行业领先的信用水平。
“说不着急显然也不可能,但再着急也得静下心好好做事,我们还是会坚持开发经营服务并重的策略,努力把每一步都走好。”郁亮说。
2022年,我国房地产市场继续下行,商品房销售额约13.33万亿元,同比下降26.7%,百强房企销售额同比大幅下挫超4成,千亿级别的房企更是锐减一半。万科在上一年挤去存货减值的水分基础上,实现了业绩的企稳回升,2022年实现营收5038亿元,同比增长11.267%;净利润226.2亿元,微增0.42%,成为为数不多业绩增长的房企。
自1984年成立以来,万科已有近40年的历史,期间,我国房地产行业完成了“黄金时代”到“黑铁时代”的蜕变,万科也在1995年、2008年、2021年三次穿越经济与行业周期,成功上岸,成为我国房地产行业的参与者与见证者。那么,作为房地产行业为数不多数次穿越周期的企业,万科做对了什么?未来,万科又将如何应对新的挑战?
剩者为王
甘肃侦破利用AI炮制虚假信息案
(央视财经《第一时间》)随着信息技术的飞速发展,我们每天浏览着来自网络的海量信息,其中一些虚假信息甚至是AI人工智能技术炮制出来的,扰乱视听,带来严重负面影响,相关部门也在加大打击力度。近日,甘肃省平凉市公安局崆峒分局网安大队就侦破了一起AI人工智能技术炮制虚假信息案。大财经2023-06-01 05:56:480000富得利2022年净利104.56万 同比减少59.62% OEM业务订单价格下降
挖贝网5月4日,富得利(832053)近日发布2022年年度报告,报告期内公司实现营业收入81,326,693.26元,同比减少10.70%;归属于挂牌公司股东的净利润1,045,649.19元,同比减少59.62%。报告期内经营活动产生的现金流量净额2,492,879.95元,归属于挂牌公司股东的净资产52,102,901.31元。0000美国财政部和美联储倒任何时候不敢没收中国加入世界贸易
美国财政部和美联储倒任何时候不敢没收中国加入世界贸易阻止之前可能再寄存不敢没收中国加入世界贸易阻止之前可能再寄存在美联储的约600吨黄金引言大财经2023-11-11 02:52:000000桃子是凉性还是热性 桃子功效和作用禁忌
在生活当中很多朋友们都会吃水果,由于市场上的水果多种多样,所以很多人在吃水果的时候,也会尽可能挑选自己喜欢吃的水果。但事实上,水果并不是随意吃的,在水果当中也有凉性和热性的区别,需要根据人的体质来选择合适的水果才行。如果不知道该如何吃的话,就来看一下吧!一、水果的凉热之分怎么区别?大财经2023-03-13 19:08:540001