241(6亿,上海二季度商办大宗交易成交回暖,长租公寓受追捧)
具体到成交的物业类型方面,办公/研发办公以超60%的占比继续稳居市场首位,成交金额约219.6亿元,代表案例有位于浦东新区的东方万国企业中心、宏源科创大厦和先声药业生命医学产业园。
在卢强看来,随着近期市场在售物业项目增加,资本化率出现上升趋势,预计买卖双方心理价差将进一步缩小,更多交易或将在下半年度发生。“异地政府平台、国企在上海配置大宗物业资产已成为新潮流。”
戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强指出,“内资占比则处在历史四年平均值80%左右水平,反映出内资在买家中的相对优势地位。”
据戴德梁行监测数据,二季度上海共成交了27宗、共计241.6亿元的大宗交易,相较今年一季度翻倍有余,同比亦上涨73%。不过,若剔除个别案例,以2023半年时间对照,与历史五年相比还处在中等水平。
二季度上海核心商圈没有新增供应。据戴德梁行数据,今年第二季度上海核心商圈内平均租金呈小幅下跌至1892元/平方米/月,空置率较去年年底对比则基本持平,为6.3%。
尤其以金融行业在传统商圈活跃度较高,续租占据半壁江山;专业服务行业在核心区较为集中,律所设计咨询行业续租成交稳定,另外灵活办公空间的新设需求较为积极。电子信息科技行业主要集中在新兴区,零售商贸业则集中在传统核心区内,以生活相关的消费品为主力。
此外,消费类基础设施REITs申报工作正如火如荼地进行,今年下半年度或将出现成功发行案例,零售类资产亦会吸引更多投资人目光。
从行业表现来看,依然延续主流行业格局,以金融、专业服务、电子信息科技及零售贸易占比位居前列,四个行业累积成交占比达78%。
作为全国商业高地,二季度上海的零售市场持续火热。
戴德梁行数据显示,二季度上海甲级写字楼有5个项目入市,共带来28.5万平方米的体量。
比较典型的案例有位于松江大学城的松江天阳宿舍,为戴德梁行资本市场部促成成交,其次还有位于静安区的聚源大厦,成交面积18532平方米,为私人卖家出售。
写字楼市场方面复苏步伐尚缓,且以续租及搬迁为主。戴德梁行监测数据显示,二季度上海甲级写字楼净吸纳量入得3.09万平方米,环比下滑77.5%,同比下滑59.9%。
而且长租公寓大宗交易频繁,下半年度大概率仍将是机构投资人最关注的资产类别之一。“总体而言,与住宅一样,商办等市场整体需要国家宏观经济政策的进一步刺激政策出台。”
同时需要指出的是,公寓类物业受到投资者追捧,首次超过商业以超20%的占比居市场第二,成交金额约74.1亿元。
比如4月29日开业的蟠龙天地,项目商业体量为4.8万平方米,定位打造“Urban Retreat城市微度假目的地”;还有由华鑫置业、上海万科、香港置地等联合打造的鑫耀中城之商业体项目——鑫耀·光环Live一期“光里”林荫街区于5月底开业,均在非核心商圈,成为了上海的新晋网红打卡地。
其中,核心区占2个,分别为静安区的嘉禾中心和长宁虹桥的虹桥联合大厦。此外,新兴区占3个,分别为虹口北外滩的友邦金融中心、普陀区的高尚领域T3以及及闵行区莘庄的平金中心。
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戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示,上海作为全国核心城市,外来企业占据了重要力量。“随着政府连续推出产业扶持新政、加大海内外招商引资力度,将为市场提供更多元化及灵活的办公空间,释放出更多积极信号,后市可期。”
“2023年上海预计会有23个3万平方米以上的商场开业,商业总体量达到约172.5万平方米,覆盖10个行政区,呈现出多点开花的态势。”戴德梁行华东区商业部高级助理董事陈云九表示。
从买家类型来看,戴德梁行数据显示,自用型买家继续以41%的占比占据市场主导,相较2022年度上涨了6个百分点,其中以能源、国企、消费类买家为主,仅这三者就占据了自用型买家成交金额的一半。
相应地,受持续供应影响,二季度甲级写字楼整体空置率攀升至18.59%,环比上扬1.28%;同时,平均租金也承压下调,二季度甲级写字楼平均租金8.05元/平方米/天,环比下滑0.8%。
今年二季度的上海商办市场蓄势储能,尤其以大宗交易回暖势头较猛。
界面新闻记者 | 王婷婷
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