国泰君安:土地收缩,房地产利润率仍承压
谢皓宇
前4月,财政部数据显示国有土地出让收入为1.2万亿元,同比减少21.7%,根据wind数据显示,5月上旬百城土地成交下降18.6%,考虑基数,目前土地市场仍在收缩。2023年至今,楼市已经出现了恢复,并实现了全行业的销售金额同比正增长,央国企更是有两位数以上的同比增速。然而,土地市场出现了较为明显的收缩,财政部数据显示前4月,土地出让金收入同比下降了21.7%,同时万得中国土地大全模块中数据显示,5月上半月,土地出让同比下降18.6%,考虑到去年同期有疫情影响,实际出让较少,反应的是房企对预期仍然偏谨慎,以去化在手库存为主。
土地市场走弱,会带来地价的进一步探底,在手存货面临进一步减值压力,同时资产负债表收缩带来的信用收缩,对资产价格的影响,也将体现为后续房企的结算利润当中。地价下跌并不会带来房企的利润改善,反而会因为资产价格下降导致房企利润率进一步承压。目前优质房企的归母净利润率仍然可以达到9%,而此类结算项目为2020年前后的销售项目,考虑到2021年开始地价开始走弱,未来房企的结算利润率仍将走弱,即便大多房企已经在2022年做了减值计提。
稳住总量、而非价格是稳住信用的核心,因此,土地总成交价款需要提振,这样才能稳定楼市并改善地方政府债务压力。2022年在城投拿地的背景下,维持了地价的缓慢下行,但由于土地成交总量处于萎缩状态,导致更加市场化的房价跌幅明显大于地价跌幅,也因此导致这类地块还未开发即出现账面亏损,并进一步面临较大的入市压力。我们认为,下一步政策需要着眼于改善房企预期,提振土地市场活力,这样有利于稳定楼市和改善地方政府债务压力。
新模式的确立,将成为稳定当前土地市场和楼市的核心,让预期更加明确。当前旧模式的改变和新模式的探索仍在持续,因此房企在当下更多的采取谨慎态度,我们认为,新模式的确立,将帮助房企快速调整心态,进入到良性循环当中。全年我们核心推荐园区类公司,首选中新集团、招商蛇口,推荐成长性的公司,受益中交地产、建发股份,并推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。
风险提示:政府重新放开前融再走土地金融模式,市场需求加速下行。
本文源自券商研报精选
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