跑赢通胀（通胀是没有尽头的）

在高利率时代，存款和购买国债是跑赢通胀的最佳方式。那个时代很少有人愿意投资房地产，因为大部分时间房贷利率高于通胀率，所以父母那一辈人不热衷于购买房产也是有原因的，因为房价不涨反而亏掉了利息。

那么如何长期跑赢通货膨胀呢？事实上，没有人能够准确预测，也没有确定的方法。然而，不论时代如何发展，财富积累的基本逻辑始终未变。那就是购买优质资产才能保住你的财富！而我们究其一生,做的也不过是不断地认清经济形势,如大浪淘沙一样,寻找优质的资产,想尽办法让资产升值!

因此，2018年之后购买房产的很多人实际上是赔钱的，甚至还可能亏掉利息。只有少数地区仍能享受一些房产红利。但在23年后，我相信99%的房产无法跑赢贷款利率。

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第一个转折点是2002年加入WTO，外贸出口赚取了大量外汇。为了维持相对稳定的汇率，央行需要增加相应数量的人民币流通量，M2开始大幅增加。居民财富开始被稀释，因此在2002年到2008年间，从事外汇赚取行业（包括加入外企）的人很有可能跑赢通货膨胀。

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长期跑赢通胀是许多人关注的问题，让我们从二十多年前的存折说起。

96年的定期存款回执展示了当时的存款利率和收益情况。这张回执显示，定期存款本金为810元，利息为561元，总计收益为69.25%，年化收益率为11.55%。这个收益率在当时是相当夸张的。虽然这是毫无风险的存款利率，但是也要考虑到那个时代贷款利率相对较高。因此，我们能理解为什么父母那一辈人特别喜欢存款，因为它们确实能赚钱！

第二个转折点是2008年金融危机。我们熟知的全球量化宽松政策就是从那年开始的。相比欧美日的放水规模，国内虽然相对克制，但由于中国正值城镇化进程，所以房地产成为了巨量货币供给的容器。同时，由于房地产天然具有较高的杠杆属性，以本金计算收益，几乎没有其他资产能跑赢房地产。

第三个转折点是2018年，人均GDP超过1万美元标志着城市化接近尾声。部分热点地区房价达到2万美元/平米。2018年提出了房住不炒的口号，因为要超越中等收入陷阱，仅依靠房地产是行不通的。必须引导产业升级，利用技术获取更高的产业附加值。这也是为什么2018年开始贸易战和技术限制的原因，与特朗普个人无关，不论是谁执政都会发起打压。