21城3500亿(土拍高烧不退,开发商老百姓看的不是同一个房地产)
4月新房销售面积环比大降48%,其中一线城市降14%,二线城市降24%,三四线城市降35%。这是很有意思的数据,刚好是10%左右的下降梯度。
这21个城市,拿到钱最多的5个城市是杭州721亿、上海519亿、南京336亿、广州317亿和成都311亿,北京非常遗憾地以300亿排名第六。
尽管如此,开发商仍然在逆市操作,花大价钱拿地,也是普通人很难理解的。
我们普通老百姓看到的房地产,是继去年降到谷底之后,今年1月疫情过峰,压抑三年的需求3月份冲出一波小阳春,4月份立即被打回原形,5月份更是热度大减。
另外,所有开发商一定看到了新房库存不断下降的事实。
某大银行的一位专家说,如果是他是开发商,今年一块土地也不会拍,市场行情不好,先消停一年再说。我们也看到许多人评论说,开发商这是不知死活吗?
同时,房地产投资和开工面积仍然在下降,这意味着有人撑不下去会掉队,也意味着开发商咬牙也要坚持,跑赢竞争对手。
这跟你看到的房地产,是一样的吗?
第二个趋势,未来有价值的城市不会太多,可供开发的土地也会越来越少,有限的资源更不能浪费,所以开发商必须要拼质量了。
4月份,上海出现50家开发商报名参加2023年首轮土拍,8成以上的地块参拍开发商都超过10家,这是近6年来竞拍房企最多的一次,有人惊呼这是资本集体围猎大上海。
2022年底新房库存6亿平方米,今年1-5月卖了5亿平方米,房地产竣工面积3亿平方米,这也就是说目前新房库存面积进一步下降到只有4亿平方米。
那么,开发商为什么不能消停一点,还要前赴后继抢拍土地呢?他们难道不怕死吗?
第一个趋势,房地产分化比想像得更快更明显,新房将越来越集中到少数城市。
有人说,数据永远不会骗人的,那你就真的错了,有时候数据才会骗死人不偿命的。
根据国家统计局公布的数据,今年1-4月份新房销售面积下跌21%,销售额下跌30%。
普通老百姓感受到的,是周围所有小区二手房都降价了,很多人大幅度降价也很难卖出去。开发商也纷纷降价让利,甚至“零首付”都重现江湖了,仍然难救各大售楼处的冷清场面。
有业内人士透露说,市场行情不好,贷款和自筹资金的1.9万亿,这里面很多钱是签了城下之盟的,也就是类似“对赌”性质,要保障到期收益率的。
我们说开发商仍然前赴后继抢地,这是有依据的。
这就是开发商认为目前最有价值的城市,这就是他们看到的不一样的房地产。
这件事情其实很好理解,所有商业逻辑都是一样的,每次市场行情不好都是大淘汰的时候。因此越是行情不好,企业越是要努力向前,否则就会掉队直至被无情淘汰。
你是不是能感觉到扑面而来的寒意了?
所以,开发商永远不会相信被淘汰的会是自己,而是要努力淘汰别人,即使行情不好了,剩下的有限市场,大家更要打破头去抢。
这里面有一个非常重要的事实,去年年底以来,金融层面对开发商不断松绑甚至支持,许多开发商都拿到钱了。
我们刚才展示的土拍数据,大家是不是感觉开发商都发烧了?我们来看数据的另一面,就立刻能够明白,原来开发商们真的怕了。
在寒冷的冬天,谁跑在前面,谁就会赢了。
这是典型的量价齐跌,通常是房地遇冷的标志。
今年的房地产市场扑朔迷离,很多人都说看不懂了。
如果你看到另一组数据就能明白,开发商们真是没办法了,不扑上去就是死亡,上去了或许还有希望。同时,开发商与我们普通人看到的,还真不是同一个房地产!
他们拿到了多少钱呢?今年1-4月,开发商到位资金4.5万亿,其中国内贷款6144亿,外资只有12亿,自筹资金12956亿,定金及预收款15925亿,个人按揭贷款8222亿。
我们看到土拍集中在21个城市,同时他们把72%的钱,也就是3500亿中的2500亿投入到了杭州、上海、南京、广州、成都和北京这六个城市。
今年1-4月份,房屋新开工面积同比下降26%,房屋竣工面积同比下降12%,开发商购置土地面积同比下降47%,土地成交价款同比下降21%,房地产开发投资同比下降2.7%。
难道开发商看到的,真的不是同一个房地产吗?
但是,开发商抢拍土地仍然高烧不退,难道他们看的不是同一个房地产吗?
难道这是开发商难以逃脱的宿命吗?事实上大多数开发商根本不相信眼泪。
如果今年销售面积跟去年持平13.6亿平方米,目前的库存只能卖3.5个月。
所以,开发商不拿钱立即陷入困境,拿到钱就必须得去扩大投资。投资主要就是两个方向,第一是在建项目保交楼,第二就是拿地。
我们前面讲了,数据背后,恰恰隐藏着当前房地产最大的趋势,这又是指什么呢?
这也意味着,真正的买方市场开始了,你可以跟开发商提要求讨价还价了。
二手房更加不乐观,热门城市普遍环比下跌30%左右。例如北京下跌37%,上海下跌27%,杭州下跌33%,100个重点城市二手房价格环比也下跌了0.15%。
我们来看一个统计数据,截止5月底,全国主要的21个城市成交土地267宗,总金额高达3500亿,溢价率约6%。
这背后,恰恰隐藏着当前房地产最大的趋势,看懂的人才能把握财富趋势。
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