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新房理财化(老破小A股化,杭州房子暴富神话不再)

大财经2023-06-06 02:56:300

有投资客不久前买入的某股份制银行的理财产品,产品名还带稳健二字,结果才买了两个月,就一直亏,亏损约1%。

因为在市场上,总能听见太多“正面案例”:某某盘交付,业主两年豪赚8位数;知名基金经理大幅跑赢市场,旗下多款产品收益爆棚……

然而现实往往是:同样的操作,发生在别人身上叫故事,发生在自己身上就叫事故。

像石灰桥新村,学区是“文一街 十三中”,曾经一直是市场上的明星学区房之一。

这个收益率,远高于市面上多数理财产品。但值得注意的是,该房源是御滨府挂牌的81套房里,唯一一套没有增值税的。

事实上呢?相比凤毛麟角的高收益,现在理财产品的“底线”却越来越低了。

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我一个朋友,在2018年前后入手了一套朝晖的40多㎡老破小,单价3万5。去年上半年开始,他把房子挂了原价出售,一开始想平进平出,结果根本没人看。

①三成首付,首付约155万,按揭350万(30年,利率4.9%),月供18575元,两年半时间,房贷本金 利息约56万;

第一,不管时间如何流逝,五年还是十年,A股永远屹立在3000点上下,老破小也一直停留在单价三五万。

次新房“理财化”的收益,体现的正是从期房到现房的“贴现“成本,可以说很合理。但作为一门“生意”,已食之无味

这160万毛利,按首付3成算,再扣除房贷利息(4.9%),提前缴纳的契税,以及首付占用期间的利息成本(5%),纯利润约73万。

大盘涨了,你的股票千年不涨;别的房子涨了,老破小绝对不涨。

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理财虽不承诺正收益,但总算还相对靠谱。然而,假如你手中还有一套老破小,那么很有可能进入另一种“金融模式”——A股化。

换言之,如果一个次新盘的成交价还远超“新房限价 利息”,不要轻言抄底。

“就当这几年是租房住的吧。”他苦笑着说。

这其中的血与泪,包含了两层含义:

扣除车位后卖出价约650万。这笔首付扣除剩余的按揭款337万,以及155万首付款,账面收益158万。

这些天,杭州新盘交付一个接一个:御滨府、晓月澄庐,春风金沙,翠语华庭,望庐……接下来,还有滨融府、观品等大红盘。

当地中介小涛说,他就认识一个房东,当初花了350多万买进,后来不到300万卖掉。

据公开资料,2015-2021年,杭州一共销售新房近120万套。

但大盘跌了,你的股票一定跟着跳水;别的次新房降价了,老破小一定首先价格崩塌。简直是一门玄学。

后来,经历了几次调价,最后以不到3万2的价格成交,亏了10多万。

“你摇号想翻倍,他砍价却要你亏本金!”

这个月,石灰桥新村刚签约了一套单价5万4的二手房,而就在两年半前,同户型的大多数房源签约价超过了9万

分摊到两年半的时间,年化收益率13.2%。如果付的全款,年化收益率则要砍半。(具体计算公式详见文末)

没错,往后的次新房就像理财,不刚兑哦!

第二,池子太大,资金没有跟上,结果只有一个:只有少数标的会被青睐

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因为新房市场已说明一切,你总以为红盘消失殆尽了,结果仍层出不穷。这意味着当下的次新红盘,总会被比它后交付的红盘掩去光芒,价格存在相对“跌”的空间

近日刚发布的《中国银行业理财市场年度报告(2022年)》(下称《报告》)中,对2022年银行业理财的规模、收益情况、资产配置情况、投资者类型等进行统计分析和总结。

杭州人摇红盘,有几个不是奔着“交付翻倍”的梦去的?但现在许多人意识到,他们弄房票、搞资金,忙活半天,其实和买了款理财没区别。

一旦下单后,都有一种“已经开始拿出计算器算收益”的豪迈感。

但这相当于借壳上市,除非能打提前量并精准兑现,否则只能是少数原有持仓者的盛宴。

极乐之宴也终有结束的那一刻,复归平淡才是真义。我身边不少一直在“搞房子”的朋友都表示:最近很迷茫,在思考是不是要改换赛道。

这是一套低楼层的140㎡,以总价530万成交,折合单价约3万8。当年的新房买入价约455万,算下来纯利润约38万。

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根据之前那份《报告》,去年所有产品加起来,平均收益率仅仅只有2.09%。而去年我国的CPI全年上涨2%。

更多见的,是像富力中心、天荟、江上湾、春棠澜府等热度一般的次新房,利润贴着理财收益的最低水平走。

很多老破小的价格,已跌回G20之前了。”

上周末,御滨府的一套急卖房刷屏了。

还有一类是学区老破小,读完书基本上是要卖的,这几年也很惨。

年化利率=毛收益/投入成本(3成首付款 契税 这一期间支付的房贷)/2.5年

毛收益=账面收益—房贷支出—契税

整个2022年,银行理财市场存续规模27.65万亿元,累计为投资者创造收益8800亿元。

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哪怕,它是红到极致的盘。

仅仅今年4月,全市场就新发了2434款理财产品,有债券类、货币类、股票类、黄金类……每一个都勾着手指说,来买我吧,我能赚钱!

按照公式,3成首付的年化收益率为10.2%,若付全款则为2.4%。

这套新房买入价约505万(不含车位),算下来,两年多毛赚了约160万。

“我这还是半年期的,要是年限长点,最后本金能剩多少还不知道呢。”

以御滨府为例,买入价约505万,持有时间约2.5年,其中

②全款,投入成本包括总房款,契税,以及这两年的利息(按年化5%计)

这种变化是由多个因素共同决定的:供应端新房的大量交付、需求端受制于大环境的购买力下降、以及购房者更趋年轻化。

A股虽也讲价值投资,但炒作最凶的还是题材。今天人工智能,明天新冠特效药,比的就是谁故事讲得好。

年化收益=毛收益(卖出价—买入价—契税—这一期间产生的利息)/投入成本/2.5年

“新房理财化”也好,“老破小A股化”也罢,都预示着:多数人靠房子致富的时代结束了

大部分老破小,就像A股里最没有题材的股票一样,越来越无人问津。因为其最大的利好,或许只是新加装了一部并不好看的电梯而已。

正如牛市那几年,是只股票股价就飞上天,得益于这波持续数年的楼市狂飙,很多老破小前几年也价格暴涨。

这个收益,同样相当于一款还不错的理财产品。但别忘了,这两个盘都属于近期交付新盘中关注度高、成交快的幸运儿。

上周同期成交的,还有一套春风金沙。

更浅显的真相是:这世界上,哪里可能有大多数人一直赚钱的生意?

这么一算,3成首付的年化收益率是11%;如果是全款就只剩3%。

至于手里还有老破小的朋友,放弃幻想,该跑就跑吧!

8800亿啊!有几个财富神话太简单了吧!

当然也有例外,就是拆迁。

因这套房已满两年,因而契税是在买入不久便支付,这笔支出约7.6万。

如此一来,大多数老破小的命运也已注定,那就是现在如果想要卖出,只能比买入价更低。

造富神话不再,“新房理财化,老破小A股化”将成杭州楼市的新常态。

一位业内人士说。这意味着,如果是最近5年入手的房东,基本上都已经被套住了。

这些房子,如今大部分已交付成了次新房,相当于每10个杭州人能分到一套。市场上哪来那么多热钱,支撑起套套“交付即翻倍”的梦?

不得不承认,那个买一套滨江园、壹号院就“跨越阶层”的时代,已渐行渐远。

这是一套101㎡的三房两卫、次顶楼,房东报价670万含车位。最后因看房客户太多,加价20万卖出,裸价约6万4(车位按40万计)

和房子一样,理财产品的选择也很多。

次新房还好,翻倍没有了,多半还能保住点理财水平的利润(临安富阳除外);如果是老破小,房东脸色简直和股民一样绿。

次新房收益率的具体计算公式如下:

也就是说,买家若以同样成本购入其它同户型房源(有双税),卖家净到手只剩约6万1。

当年摇号时,它们中签率都曾低至3-10%。

但因为没有题材,等到行情下行或存量资金博弈时,便只剩一地鸡毛。

但和几个在卖房的朋友聊起来,都一脸苦笑:买家一个个带着大砍刀来的,有些上手就直接挂价上砍30%。

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