基础设施REITs已发行900亿市值（业内,REITs可穿越周期,险资配置占比有望提升）

今日在2023清华五道口全球金融论坛上，多位业内人士对REITs市场未来的发展提出了建议。公募REITs成效显著，截至5月19日，27只基础设施REITs市值已达900亿元左右，虽然近期二级市场价格有所波动，业内人士表示不必过于担忧，成熟市场经验表明其有穿越周期的作用。

“国内各家大型的险资都持有、拥有一定的在不动产和基础设施领域的优质资产，过往险资更多的是以投资人的单一角色出现，被动地参与ABS和公募REITs的投资配置”，太保私募基金管理有限公司副总经理、上海太保不动产经营管理有限公司总经理高小羊表示，保险资管公司获得了ABS和公募REITs管理人的资质之后，将能更好地发挥险资的主动管理的经验，更好地践行保险资金长期投资、稳健投资、价值投资的理念。

万达集团副总裁何其聪表示，公募REITs基础设施覆盖到了商业不动产领域，给未来带来了希望。“行业未来资产的流动性可能会加快，类似于私募REITs、类REITs私募基金、私募基金也出了新的政策，有利于化解现有的风险。之前城市化和房地产驱动了商业地产的发展，未来可能向国际看齐，会有募、投、管、退一条龙的发展模式，以及轻重并举的发展模式。”

基础设施REITs发行市值已达900亿 乐观看待二级市场波动

作为公募REITs市场当中重要的投资人之一，保险资管业人士指出，在保险资管公司获得了ABS和公募REITs管理人的资质之后，能更好发挥险资主动管理经验，提升险资配置的成效。随着REITs市场的战略牵引，未来险资持有的不动产和基础设施类的REITs占比将进一步提升。

“此外，也推动了扩募机制。截止目前，首批扩募申请获准的4只REITs持有人大会均表决通过。首批发行的9单REITs，到目前为止，价格平均涨了9％左右。投资人也获得了较好的收益。当然最近也看到有些价格的波动。从年初到现在中证REITs指数跌了10％左右。”周以升还表示。

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升表示，公募REITs取得了很好的成果。截至5月19日，共发行27只基础设施REITs，市值为900亿元左右，今年以来共发行3只。从类别来说，产权类和收益权类并重。从业态多样化来说，除了传统基础设施外，加了保障性租赁住房和消费基础设施。

高小羊表示，险资当前已经成为公募REITs市场当中重要的投资人之一，未来发挥的作用将愈发显著，尤其在持续增量资金的投资配置层面。保险资管公司获得管理人的资质后，能以管理人和投资人的双重身份，参与到ABS和公募REITs的业务，可以充分整合内部的资产、资金、管理人资源，提升险资配置的成效。

对于REITs未来的发展，卢刚建议要不断完善REITs的定价机制。“大量的保障性租赁住房是公改租、商改租，年限只有四十年，REITs上市的时候只有二三十年，这种逻辑估值定价肯定不能体现它的内在价值，关于土地的期限和续期规则需要尽快明确”。积极探索多层次的REITs市场，除了公募REITs，还有私募REITs，私募不动产投资市场，在公募REITs市场里除了保障房REITs，还要尽快推出市场化长租房REITs。

险资配置基础设施类REITs占比将提升

高小羊还指出，险资目前持有一定规模的不动产和基础设施类的REITs，未来该类资产的比重伴随着REITs市场的战略牵引，占比可能会进一步提高。表内所形成不动产和基础设施的资产可以通过保险资管公司自身来发行公募REITs，实现上市退出，提升险资表内资产的流动性，加速投资循环，增加公募REITs市场的规模，扩大Pre-REITs阶段的有效投资，从而助推多层次不动产金融市场实现高质量发展。

卢刚表示，REITs是打通资本市场闭环流通桥梁的一个重要的渠道。对于二级市场的波动不必过于担忧。从长期来看，REITs市场的稳健发展，投资价格的体现离不开优质资产源源不断地进入市场。

对于二级市场的波动问题，建信住房租赁基金总裁卢刚表示，短期看价格波动非常正常。因为REITs既有点偏重股，也有点偏重债。长期看成熟市场的经验也表明，它具有穿越周期的作用。“近期的REITs波动与前期REITs数量比较少，市场追捧和经济下行估值回调有关。”

本文源自财联社

周以升也提出了一些建议，包括发展公募REITs的前端市场，特别是不动产私募投资基金和私募REITs。允许过渡性的非公募的REITs产品，比如参考成熟市场的“私募REITs”，让投资人认可的，虽然具有一定风险的资产也可以进入资本市场，让金融循环能够更好的启动，发挥金融支持实体经济的作用。