详解公募REITs的除息和填息
基于存量REITs的经验,我们构建了类似的底层资产模型,以分别观察特许经营权REITs和产权REITs的除息和填息过程。总体来看,无论是特许经营权REITs还是产权REITs,理论上其在除息后都应存在填息效应,其中特许经营权REITs的填息仅包括“利息”部分。从公募REITs的实操经验来看,产权REITs的填息效应较为明显,而特许经营权REITs的填息效应则偏弱,这也在一定程度上压制了其二级市场的价格表现。展望未来,随着对于公募REITs IRR等参数的信披要求更加完善,特许经营权REITs的投资者在计算分红时的“本息”部分料将有更多参考,进而助推特许经营权REITs的交易逻辑更加清晰。
▍风险因素:
▍公募REITs分红呈现哪些特征?
1)特许经营权REITs——尽管市场投资者对于该类型REITs发生填息的预期较弱,但理论上其存在填息效应,每一期理应填息部分即为当期的资产评估价值与除息价格后的差额。此外,若实际发生的填息效应达到理论值,则投资者在当期可获得与IRR相同水平的收益率。实操过程中,投资者预期、分红规模波动等因素导致特许经营权的填息效应并不明显,投资者偏短的投资期限中还需承担二级市场价格的波动,进而降低了特许经营权REITs的吸引力。
一是高比例分红——从实操情况看,大部分公募REITs的实际分红比例均高于90%,其中多只个券2022年的实际分红比例达到或接近100%。二是REITs可供分配金额与底层资产经营情况挂钩,受到宏观经济周期等多方面因素扰动,因此实际分红仍面临一定波动。
本文源自券商研报精选
模型假设与现实情况存在差异,导致测算结果的可参考性降低;公募REITs监管政策超预期变动。
▍总结。
无论是特许经营权REITs还是产权REITs,理论上其在除息后都应存在填息效应,其中特许经营权REITs的填息仅包括“利息”部分。从公募REITs的实操经验来看,产权REITs的填息效应较为明显,而特许经营权REITs的填息效应则偏弱,这也在一定程度上压制了其二级市场的价格表现。展望未来,随着对于公募REITs IRR等参数的信披要求更加完善,特许经营权REITs的投资者在计算分红时的“本息”部分料将有更多参考,进而助推特许经营权REITs的交易逻辑更加清晰。
▍公募REITs分红的除息和填息。
2)产权REITs——由于产权期限更长,产权REITs的底层资产估值在前期能够保持稳定增长,其填息效应往往也更为明显。具体来看:(1)产权资产的估值与租金增长率、产品期限等参数有关,整体或呈现先增后减的趋势,增长率越高估值增长也越明显;(2)由于产权期限显著长于特许经营权期限,同时到期或可延长,因此产权REITs的分红与填息更类似股票资产,投资者的理解更加清晰,也导致了产权REITs的填权效应较为明显。
靠在街边“收购老酒”而年入百万,是真的吗?是什么猫腻?
文|不知名哲学家编辑|不知名哲学家很多人家里都“隐藏”着一笔巨款,但是却并不知道。近年来,“老酒”的身家飙升,有人靠“高价收购老酒”赚翻了,有的人被骗走几万块还不明所以。一个简单的所料布就能有一大笔钱赚,这些收购老酒的人可以说没有什么成本就能赚一大笔。现在就来揭秘其中的猫腻。白酒发展已有千年历史,高价收购的产业链越来越完善,很多人对于老酒的热爱超出你的想象。大财经2023-12-18 11:21:470000这一特大城市官宣:放宽居住落户政策!租房即可落户!
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