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REITs一季报全景出炉(经营分化显著,年内最多下跌幅度超20,公募REITs面面观)

大财经2023-05-10 16:52:181

财联社5月9日讯(编辑 杨一骏)公募REITs一季报已全部披露,整体来看,REITs可供分配金额完成度超过100%。高速公路类项目修复态势良好,产业园区项目承压,各类型项目经营分化明显。今年REITs二级市场表现较弱,未来不同产品的市场表现会随着底层资产所处行业的趋势、实际运营的效果而进一步的分化。

从完成度的角度来看,根据平安固收首席分析师刘璐的数据,REITs整体平均的收入、EBITDA和可供分配金额的年化预测完成度分别为98.06%、109.88%、102.81%,收入预测完成度接近达标,可供分配金额预测完成度超过100%。能源类下的鹏华深圳能源REIT由于在一季度与运营管理机构结算了2022年四季度的运营管理支出,导致本期可供分配金额较预测值的完成率阶段靠后。

今年市场表现较弱,未来或进一步分化

相比之下,产业园区类型项目由于一季度为传统淡季,多数REITs收入相较上季度有所下滑。其中,华安张江光大REIT一季度收入环比减少21.03%,下滑幅度较大。据华安张江光大REIT披露,占项目可租赁面积约28%的重要租户到期,由于一季度商业活动处于恢复阶段,新增租赁需求不足,续租进展较为缓慢。截至一季度末,出租率为70.57%,较2022年四季度末下滑22个百分点。

高速公路型项目的修复与一季度交通出行需求快速回升,项目车流量与通行费边际改善有关。以平安广州广河REIT底层高速公路项目为例,一季度拆分结算后的收费车流量为1255.64万车次,日均13.65万车次,较上年同期同比增长20%,实现通行费拆分结算收入 (含增值税) 19912.83万元,同比增长14.17%。

高速公路项目修复,产业园区项目承压,REITs可供分配金额完成度超过100%

其他类型项目方面,仓储物流类型延续稳健运营,保租房项目出租率均有所提升,环保水务项目运营整体平稳,清洁能源项目一季度运营数据环比下降。

从成交情况来看,今年成交低迷。整体REITs板块的换手率在今年大部分时间维持在1%以下,近期换手率创历史新低,在0.5%附近。

除今年3月上市的两只新能源REITs外,其余25只公募REITs均已披露2023年一季报。根据国金证券分析师田露露的统计,高速公路类型项目的经营业绩迎来较为显著的边际修复,相比2022年四季度,半数REITs的收入实现环比提升。其中,平安广州广河REIT一季度的收入环比增长44.22%,华夏越秀高速REIT环比增长43.13%,增速较高。

当前的估值来看,长期配置的性价比逐渐显现,大部分产权类的年化派息率已达4%以上,高速类的IRR在6%以上。展望后续REITs市场,杨业伟认为,不同产品的二级表现会随着底层资产所处行业的趋势、实际运营的效果而进一步的分化,底层资产表现的预期假设也将调整。板块中当前推荐关注:经济复苏传导较快、有较为确定性的复苏趋势的交通类产品、表现较为稳定的保障房类产品、今年新上市的IRR较高的能源类产品、以及产品扩募带来的投资机会。

自2020年4月启动试点以来,我国基础设施REITs市场运行已满三周年。根据Wind数据,当前共上市27只REITs,资产范围覆盖产业园区、高速公路、仓储物流、保障性租赁住房和新能源等多种类型,募集资金909亿元。

本文源自财联社 杨一骏

国盛固收首席分析师杨业伟认为,公募REITs市场短期由于市场情绪不佳、对底层资产运营情况的预期假设出现改观、以及缺乏增量资金入场,市场以观望为主,导致二级市场表现较弱。

从今年的市场表现来看,除了华安张江光大REIT、中航首钢绿能REIT,其他REITs均出现不同程度的下跌,跌幅较大的REITs出现在园区类和交运类。截至5月5日,建信中关村REIT和博时蛇口产园REIT今年来分别下跌22.3%、15.4%;华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT今年来分别下跌15.6%、10.7%。

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