3亿保证金博弈（揽下旭辉项目后宝龙商业再淡化母公司依赖）

数据来源：观点指数、公司公告

例如昆明和坤所开发的旭辉广场铂宸府项目，位于云南野生动物园周边，周围可对比住宅项目合计4宗，而商业项目仅有1宗；江阴公司所着手的旭辉运河公元项目周边的居住业态超过10宗，其中不乏华润、万科、龙湖旗下的住宅项目，而周边商铺及商业项目仅有2宗。

首先从旭辉永升服务的角度来看，这家曾立下“五年十倍”战略发展目标的企业于停牌当前仍未公布经审核2022年全年业绩，而根据未经审核财务资料，旭辉永升服务2022年收入为约人民币62.77亿元，较2021年增长33.5%；毛利约12.93亿元，则较2021年减少0.5%；年内溢利5.76亿元，公司拥有人应占溢利4.8亿元，分别同比减少16.8%及22.2%。

本文源自观点网

据宝龙方面人士所述，宝龙用自己擅长的能力去支持同行，携手营造房地产市场的平衡发展。目前，3亿的保证金已经进入旭辉账户。

另从区位来看，及其注重长三角及珠三角项目拓展的宝龙商业，此次拿下的旭辉项目中，有3宗并不在以上区位内。据宝龙方面人士告知观点新媒体，此次是宝龙商业独家代理销售商铺，而商铺销售是宝龙的强项，此外，宝龙商业在5个项目城市中，均有销售的团队。

此前于3月31日，旭辉核数师收到一封对旭辉及旭辉永升服务之间存在的若干交易提出质疑的匿名信件。据信件内容，双方共涉及18亿元总金额的相关交易，其中便涉及两者之间的车位销售，及旭辉出售的若干金融资产。

相应地，粮库较为充足的宝龙商业这边自然同样乐意借第三方之手加强自身的独立性，旗下上海宝龙商业还可就涉及物业的每宗成功销售收取8%至10%的佣金费用。

照过往来看，旭辉一向乐于将业务交给“自家人”旭辉永升服务来打理，而今日却选择将业务橄榄枝递给宝龙商业，考量颇多。

一番操作下来，宝龙商业颇有独立把握交易走向的意味。

双方考量

观点网五一小长假刚结束，前不久才交出2022成绩单的宝龙商业搭上了旭辉集团，拿下国内5宗物业开发项目的商铺销售代理权。

彼时，旭辉称，管理层已对前述信函所指的相关交易进行进一步检视。但就目前来看，匿名信事件还没有迎来结局，旭辉当下跳出旭辉永升服务，奔向宝龙商业，为保利益，亦为保名。

据观点新媒体了解，此次涉及的公司包括合肥卓正房地产开发有限公司、昆明和坤房地产开发有限公司、江阴和谦置业有限公司、河南昌卓房地产开发有限公司以及南昌兴彰置业有限公司，而穿透5家公司所着手的项目，几乎均为涉及商业业态的住宅项目。

显而易见地，对第三方业务的重视也进一步体现在此次接管的旭辉项目中。

如宝龙商业所说，支付保证金对集团的营运资金状况及流动性不会产生任何重大不利影响。

当然，旭辉永升服务也在尽力摆脱母公司依赖的过程中。据最新数据显示，2022年旭辉永升服务签约面积3.0亿平方米，在管面积2.1亿平方米，在二者中，第三方贡献比例达到了80%，也就是说，旭辉项目面积的占比已降低至五分之一。

据宝龙商业发布公告来看，其间接全资附属公司上海宝龙商业与旭辉订立了五份销售代理协议。其中，上海宝龙商业须于2022年12月9日起至2023年12月30日止的初始期间就独家物业独家提供销售代理服务，经双方相互协定，还可将期限延长一年。

另需注意的是，宝龙商业还在公告中表明，这笔保证金约是参照独家物业的协定价值的30%而定，而全数销售独家物业或终止销售代理协议后，保证金还将会全数退回予宝龙商业；如果宝龙商业提出要求，旭辉还会向其质押资产以担保和保证偿还保证金。

按照宝龙商业目前的业绩情况来看，3亿的保证金予旭辉并不勉强。2022年年报中显示，其于报告期内实现营业收入25.49亿元，同比增长3.5%；毛利润8.34亿元；归母核心净利润5.17亿元，同比增长4.8%。

虽然目前还未知旭辉永升服务账面上的现金情况，但从其利润数据也足以管窥当前其在经营面上的局促。

对于宝龙商业来讲，这笔保证金的缴纳并无压力。截至2021年12月31日，宝龙商业的现金及银行结余约34.52亿元。此外，在宝龙商业过往的发展史中，依靠母公司宝龙地产直接获取商管项目的情况不在少数，截至2021年底，其来自母公司的项目占比已超过70%。

揽下五宗业务

另一面，旭辉本身“选择”宝龙商业作为旗下业务的承接方，除了考虑旭辉永升服务当前的资金问题，或许还有避嫌之举。

资料显示，这5家物业包括旭辉旗下分别位于中国南昌、合肥、昆明、江阴及洛阳的五个物业开发项目的商铺及商业场所，总建筑面积合共为3.69万平方米。

作为两家均有关联公司的企业，宝龙商业与旭辉在这次合作中尝试淡化以往关联交易的可能带来的隐患，旭辉的伸手侧面认可了宝龙商业当前的业务能力；而宝龙商业的进入也为旭辉手中项目运行提供了另一种可能。

尽管保证金不附利息，但考虑到中国存款利率普遍较低，而其于过往三年的经营活动一直产生现金流入净额为其营运提供资金，根据销售代理协议提供销售代理服务的潜在回报，会超过将保证金存放于银行或其他金融机构可能产生的潜在利息收入。

值得注意的是，在这笔协议中，上海宝龙商业已经向旭辉方面支付了3.32亿港元的保证金，约合人民币3亿元。

正因如此，宝龙商业急需证明自身的商业独立性，争取第三方项目便成了眼下最直接的方法。

另一边，虽然于2022年内，宝龙商业仅新开8个项目，但在新增签约项目板块中，第三方项目有所增加。在报告期内，宝龙商业新增签约项目11个，其中独立第三方签约项目7个，面积54万平方米，约占总签约面积的二分之一；截至2022年底，独立第三方累计签约面积达到249万平方米。