现在买房（就是楼市炮灰）

而鹤岗化这种现象一旦变多，虽然短期内不会影响到大城市的人口变化，但是可以影响到房价预期的变化。因为长期来看鹤岗化变多，大城市的楼盘找接盘侠的难度也会上升。

一季度居民收入增长低于GDP增长，还有2亿人灵活就业，6亿人负债，城镇失业率达到5.3%，青年失业率更是高达19.6%。

二是人均居住面积的增加。大家需要用小房子换大房子，不停置换，不停更新迭代需求。

这三个因素就是过去几十年房价一直快速上涨的基础因素。所有的需求量都是从这三个因素里面产生的。然而再大的蓄水池都有被抽空的一天。现在高房价已经把这三个蓄水池抽空了。

三是城镇化的扩张，也就是把农民带入城市里面，让他们也买房。

那么问题来了，现在的人为什么都不买房了？

一是人口的增长，它可以带来更多的需求，

今年五一房地产是一点动静都没有了，反而是出游人人数高达2.4亿人次，超过2019年同期水平。

但是房价下跌的苗头确实已经出现了，最典型的例子就是鹤岗，鹤岗的房子几乎达到了给钱就卖的地步，真正的白菜价，三五万就能买一套房子。

而房价上涨也离不开三个因素

以前大家乐意去买房，是因为房价一直在上涨，它可以带来更多的资产收益。

因为如此高的房价，肯定不是单纯的钢筋混凝土能够堆砌起来的。那一堆钢筋混凝土不可能值上百万。甚至是上千万，超出钢筋混凝土的这一部分价位里面，其实包含了很多金融属性，那这种金融属性又没办法具象化。这就非常依赖预期。

所以整体来看，房价快速上涨依靠房地产赚快钱的时代已经结束了。这个平稳的市场，你不接受也得接受。到现在如果你还一味的想从房地产里面赚块钱，那你只是给自己添加风险，给自己制造焦虑而已。

任何一个商品碰上这样的需求循环，价格必然是要下跌的。现在大家之所以没有感觉到房价明显出现下跌，是因为人口负增长刚刚开始，再加上咱们的国土面积比较大，人口基础众多，以及政策上的不断调控。导致房地产的规模依然保持在10万亿以上。

从居民端看，就两个字，没钱。

因为人口负增长已经开始，人口流动产生的后果将越来越明显，人口在500万以下的城市，房地产将会成为真正的不动产。并且鹤岗化的这种现象虽然不会波及到大城市里面，但是这种现象所造成的预期肯定会波及到大城市里面。

其实正是因为没有钱买房，才有了钱去旅游。买房是大宗消费，动辄上百万，月供30年，高房价反而抑制了消费。现在不买房，反而有钱去消费一些基础需求了，再说旅游也花不了多少钱，况且疫情三年压抑的旅游需求，也需要释放。

另一方面，城镇化不断推进，导致农村人口大面积减少。城市版图越来越大，产生更多的库存量，人口负增长，房子卖不出去，库存量却在一直增加。

这种数据之下哪来的钱买房呀？

那么问题又来了，既然没钱买房，那为什么有钱出去旅游呢？

生育率开始大幅度走低，人口负增长到来，导致楼市无人接盘，老破小开始开始滞留，无人接盘，卖房周期不断延长。小的卖不掉就会导致大的换不起。

下面咱们再从房地产端来看一下大家为什么不买房了？

特别是随着人口由北向南，由西向东，由县城到小城，由小城到大城的迁移。鹤岗将不是一个城市的特例，将是一种现象，只需要五年。这种现象就会越来越明显，