贝壳第二曲线生长

张雅楠/文和2022年房地产市场行情相匹配，贝壳（NYSE:BEKE；HKEX:2423）交出了一份情理之中又意料之外的2022年年度业绩。

2021年7月，贝壳宣布以总对价不超过80亿元，收购圣都家装100%的股权。同年12月，贝壳遭浑水做空，被质疑收并购交易价格虚高。最终，贝壳以39.2亿元现金和4431万股受限A类普通股完成了对圣都家装的收购。

传统优势的存量房和新房业务收入双双下滑，总体来看，2022年，贝壳净收入下降24.9%至607亿元，其中，存量房业务净收入同比下降了24.5%，新房业务净收入同比下降了38.3%。新房业务下滑幅度高于存量房，与过去一年房地产企业频繁爆雷有关。为了避免买到烂尾楼，置业首选二手房成为更稳妥的决定。

家装家居业务收入的直线拉升，主要得益于贝壳完成了圣都家装的收购及并表。

从贝壳发展历程讲，创始人左晖花费10多年的时间，用真房源和经纪人合作网络等，带领经纪行业迈上一个大大的台阶，让“坚持做难而正确的事”成为众多企业的座右铭。改造装修业务，不论对贝壳的业绩增长还是装修行业的进化，同样也是难而正确、必须坚持去做的事，可能也是贝壳现任掌舵者彭永东的使命所系。

房地产经纪业务和装修业务，在长流程、高客单、低频率、重线下等方面有着天然的共通性，不论是互联网企业、开发商，还是家装企业，一直都有改造装修业的理想，只是到目前为止，家装行业的市场仍然极为分散，行业标准化程度极低。

贝壳将经纪行业的数字化基建能力向装修转移，似乎有着得天独厚的优势。

值得一提的是，在受到多重因素影响的新房销售市场，贝壳推行了“预付佣”模式，加强了和国企的合作，以获得更高的安全系数，至第四季度，预付佣占总佣金比例从一季度的20%升到44%。

收购圣都家装价格是否合理，可能已不是贝壳关心的问题。在贝壳2022年的利润贡献表中，家装家居业务的利润从2021年的158万元增长到了14.8亿元，在总利润中的占比从不到1%增长至近30%，一定程度证明了这笔收购的意义，同时，也把逐渐清晰的第二曲线展现在投资者面前。

因此，过去一年，贝壳实现了整装全作业流程的线上化，BIM全流程一体化设计，支持施工交付上对工期、质量、材料、品质的强管理，当然，这可能只是万里长征的第一步。

收购而来的圣都家装对贝壳不仅仅意味着并表后的业绩提升，还意味着业务布局的扩展、工程交付能力的提升，以及产品品类的丰富，而贝壳内部孵化出来的被窝装修，也在要求超高性价比的北京市场逐渐打开局面。

经历过链家万科强强合作下“万链”的无疾而终，贝壳重走家装路，选择了在家装领域深耕21年、总部位于杭州、业务聚焦长三角的圣都家装并肩同行，发展思路明显转变，真正开始下沉进装修产业链里啃硬骨头，力图实现施工工艺工法的标准化，完善硬装施工交付流程、定制家具交付流程，搭建服务者管理和激励机制、派单机制等环节流程。

在传统强势业务不可避免遭遇行情重锤的同时，贝壳的第二曲线家装家居业务却表现得可圈可点，净收入达到50亿元，2021年，这一数据仅为1.97亿元。

比如，贝壳掌握户型、房价等楼房底层数据，更熟悉业主对装修的需求和购房后的装修预算，有助于开发出适配的装修产品；比如，贝壳构建的经纪人合作网络（ACN）有效解决了房屋交易这一复杂流程中经纪人的协作和利润分配问题，对同样复杂、非标的装修业来说，贝壳有改造流程的空间和技术潜力；再比如，二手房成交后，经纪人顺势推荐装修品牌，是其他装修公司无法企及的天然流量，等等。

而为了应对房地产行业的急冻，贝壳也采取了多种措施降本增效，包括裁员、撤店等等，一年间，其经纪人数量减少了6万人，门店数量减少了1万间，营业成本亦同比下降了27.8%。