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张斌(房价大跌的前奏是什么,不会就问)

大财经2023-04-16 21:21:240

新媒体编辑/刘冰冰

中国的高房价,一直是大家关注的焦点。在大部分人看来,房地产不仅有泡沫,而且泡沫巨大。过去二十多年,全国房价平均上涨了近4倍之多,部分一线城市核心区域平均房价甚至上涨了近二十倍,买房变得越来越艰难。

策划/张鹏会 张紫瑜

为什么要做这个区分呢?如果你认为房价是泡沫,那是一套治理方法,通过杠杆率、金融投资、包括利率政策,这些可能更有针对性。但如果它的高并不是泡沫,而是别的因素,比如说土地因素,那就不是金融政策、杠杆率政策能够解决的,解决这个问题的方式就完全要变。

高房价是一种经济现象,很多人认为这种现象是中国人对房子的执念、炒房团、国外热钱涌入等原因造成的。

所以房价里面大部分是地价,特别是在房价高的地方,而那个地是一种集中供应,它的供应受到很大的限制。特别是在人口流入这些城市,产业增长也比较快,经济增长也比较快,反而这些城市住宅用地的供应是非常有限的。因为需求非常旺盛,但是供给没有,房价就起来了。你说它是泡沫吧?它未必是泡沫,但是它不合理,这里面有扭曲,要注意区分。泡沫可能过一段时间就破了,但是扭曲背后,它的支撑因素往往比泡沫的支撑因素更硬,它未必能破得了,可能会持续很长时间

中国社科院世经政研究所副所长张斌在2022年6月8日的《不会就问》直播中表示,中国高房价不等于房价泡沫,背后有扭曲又坚实的现实因素,但没有泡沫或者泡沫不大,不代表房价就是合理的。房价可以涨,但更重要的是提高住房供应。

房价大跌的前奏是什么?

张斌:我经常说:“高房价如果是个泡沫好了”,因为是泡沫就会破,但有可能它不是泡沫,它一直破不了,那对于很多家庭来说,等于这个负担一直降不下去。

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反过来看中国,我们现在买房的时候,杠杆的控制率非常严格,首付比例很高。大家在还本付息这块,对银行来说住房抵押贷款是最好的一块资产,坏账率非常低。尽管房子很贵,但是对于买房者来说,基本上都能够用他的收入来覆盖他还本付息的成本。从这个角度来看,很难说中国的房价有很大的泡沫。

什么叫泡沫?你怎么定义泡沫?这是挺困难的。但是从国际上的经验来看,如果说房价持续大跌,那我们认为可能就是泡沫破了。房价什么时候会大跌呢?一般情况下是这样,无论是看欧美也好、日本也好,包括香港,比如说这套房子每个月月供3万块钱,你的收入全部加到一块都不到3万块钱,你透支去用杠杆买房,当房子升值的时候你赚了,当房子贬值的时候你连月供都还不起。这种情况出现的时候,就会短期内开始大量的抛盘,之后房价就会持续大幅度下跌。所以我们看到房价泡沫破的前奏都是运用大量的杠杆,超出他可支付能力的买房行为

尽管房子很贵,但是对于中国的买房者来说,基本上都能够用他的收入来覆盖他还本付息的成本。从这个角度来看,很难说中国的房价有很大的泡沫。

——中国社科院世经政研究所副所长 张斌

但是,没有泡沫或者泡沫不大,不代表这个房价是合理的。举个例子,你知道一盒烟的成本多少钱吗?烟草成本可能就几毛钱,可能一两块或者两三块钱,但是它能卖几十块甚至上百块,你说它是泡沫吗?烟草很简单,它是专卖。你别说房地产开发商这样那样,其实背后的地他都要买,有地才能盖房,这个地是集中供应的,不是说谁都能把地拿出来卖的。

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