太难了！降价被罚 楼市没招了

文/顾天杰

打折太多 不准！

降价卖房可以吗？

开发商或许愿意，但很多人会不乐意。

5月5日，一则楼市消息刷屏。

昆山住建局发布一则通报，两家房企开发的楼盘擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成社会不稳定因素。

昆山住建局将这两个项目关闭网签，表示要整改后再开通。

其中一家被处罚的楼盘是常青藤尚滨花园。

有媒体采访了中介，中介说这次推出的是项目三期最后一批房源，五一假期前备案价是1.8到1.9万一平米，加上每套房优惠30万左右，折算下来每平米均价1.4万，相当于打了七五折到八折。

很遗憾，有关部门并不认可这样巨大的优惠力度。

大幅降价促销的根本原因是开发商急着回笼资金，然后把钱投进新项目。

当然也有中介提出另一种推测

自家项目因为降价太多，被同行举报了。

尚滨花园距离上海大约开车35分钟，交通便利，这个优势经常被中介拿来宣传，然而很多当时买房的业主，如今都后悔了。

中指研究院数据显示，2023年1到4月昆山成交分别为2114套、2054套、3019套和1724套。

根据贝壳找房的数据显示，昆山目前在售二手房44946套，房源充足。

之前昆山确实和大部分一二线城市一样，经历了一波小阳春回血。

然而这种趋势没能持续到第二季度，进入4月后当地楼市热度一降再降。

克而瑞数据显示，2023年1到4月昆山商品住宅供应面积同比增加60.77%，成交面积同比增加9.35%。

到了4月，昆山商品住宅供应面积环比减少52.17%，成交面积环比减少34.87%，供求双降，无论是房企还是买家都感受到了市场的冷清。

2023年一季度，昆山前期积压的买房需求都释放完毕了，楼市逐渐回归常态。

中国房价行情网数据显示，目前昆山二手房挂牌均价25428元一平米，平均每套349万元。

（来源：中国房价行情网）

之所以能在供应量和成交面积都下滑的状态下，让成交均价上升，主要是因为昆山的一批中高端改善楼盘集体入市网签，带动了当地的成交价。

改善住房的虹吸效应越来越明显了。

目前还有能力和意愿继续买房的群体，通常会选择卖掉一套进行置换，因此资金量更大、喜欢的楼盘价格也比刚需更高。

当然这并不意味着所有高端楼盘都能卖得出去，比如说深圳很多豪宅，就迎来了降价潮。

豪宅 降价千万

改善群体购买力变强，所以价格越贵的房子一定卖得好吗？

不一定。

有媒体报道显示，深圳福田香蜜湖的传统顶流豪宅，东海国际公寓，在五一假期推出了193到425平米的5套特价房源。

其中价格最高、面积最大的425平米房源，降价幅度高达1012万元。

豪宅降价千万，并没有能让更多的土豪心动。

（来源：贝壳找房）

高净值的群体购房行为更谨慎了，再说深圳市面上绝大部分笋盘豪宅早就被买完了，剩下的多少都有一些短板。

从深圳的大环境来看，楼市依旧正从谷底缓慢爬升。

深圳市房地产信息平台数据显示，4月全市新房成交4164套，同比依旧下降4.8%。

二手房更惨，深圳房地产中介协会数据显示，2023年4月二手房备案网签3744套，环比下跌24%。

深圳此前还传出过一个大消息：

二手房指导价要放开

即使如此也没能掀起更大波澜，无论中介、房企和买家卖家，似乎都对这样的大消息免疫了。

更深层次的原因是，很多地区的实际二手房成交价，甚至已经低于政府指导价了。

即使真的全面取消政府指导价，也不会利好深圳所有的房子，提升银行贷款才是真正的目的。

真正想买房的人，就应该抓住当下的窗口期，去多看房、多挑选几套满意的备选方案，即使是深圳这样的一线城市，内部的分化也从没停止过。

同一时间，深圳的新房库存居高不下，新增供应量也在增长。

深圳房地产信息平台数据显示，全市新房可售套数高达39627套。

2023年二季度，深圳全市预计入市的商品房项目31个，其中住宅供应超1.3万套。

人才房的入市，也切掉了一块商品房市场的蛋糕。

数据显示2023年以来深圳合计入市可售型人才房13个，累计房源9502套，截至4月底有2411套房源可进行常态化认购。

住建局人才配售住房系统，都火爆到网页卡顿了。

深圳是一个财富和顶流房产不断移动的城市。

一代又一代的高净值人群，总是不断更新换代自己的豪宅，争取入驻最好的顶尖富人区，体验最新最好的楼市产品。

从全国范围看，一二线的小阳春太短暂，房企还没能好好享受就结束了。

克而瑞数据显示，4月全国30个重点城市新增商品住宅供应1333万平方米，环比下降35%，同比下降19%。

30个城市成交1642万平方米，环比下降27%，同比增长37%，只有北京、深圳、成都、西安4个城市能保持环比增长。

当普涨时代结束，就只有最优质的城市与板块，才能吸引开发商的目光。

刚刚过去的上海2023年第一轮土拍，头部房企热情最高。

这一次是国企、央企开发商的主场。

华润一共报名了12家地块，万科报名了10块，中海报名了7块。

在上一轮房企财报业绩发布会上，很多高管就已经预测，随着土地市场在2023年的复苏，一二线核心城市的竞争压力会越来越大。

事实证明也是如此，房企们有的退守大本营，有的回到自己最擅长的刚需改善产品，也有的退出三四线全力卖房回款。

在这种大环境下，类似昆山的降价卖房事件，未来在二三线城市只会越来越多。

房子能降价吗？

当然可以。

适当降价激活市场，让更多需要买房的家庭低价入手，是一件大好事。

最怕的就是：

价格降了，没人买了。

毕竟有些东西，一旦消失，就很难重新回来了。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）